Demolizione e Ricostruzione: per il Consiglio di Stato, se vengono rispettate talune condizioni, è ristrutturazione edilizia

Con sentenza n. 8542, pubblicata il 4 novembre 2025, il Consiglio di Stato è intervenuto, tra l’altro, in merito all’annoso dibattito relativo alla qualificazione giuridica degli interventi di demolizione e ricostruzione.

Il Consiglio di Stato ha evidenziato come l’evoluzione normativa dell’articolo 3 del D.P.R. 380/2001 abbia progressivamente ampliato la nozione di “ristrutturazione edilizia”, in particolare per quanto riguarda le ipotesi di “demoricostruzione”.

La sentenza si discosta motivatamente dall’orientamento, seguito soprattutto dalla giurisprudenza penale, secondo il quale, per poter qualificare un intervento di “demoricostruzione” come ristrutturazione edilizia, sarebbe sempre necessario che sussista un “nesso di continuità” tra il fabbricato preesistente e quello risultante dall’intervento.

Sul punto il Collegio ha rilevato che “il requisito della ‘continuità’ con l’edificio preesistente, se preteso in termini assoluti, non trova fondamento nell’ultimo testo della disposizione”, ossia dell’articolo 3, comma 1, lett. d) del Testo Unico dell’edilizia, come modificato dal Decreto-Legge n. 76/2020, convertito in Legge n. 120/2020.

Ciò non significa tuttavia, secondo quanto precisato dalla sentenza, che dalla demolizione derivi “una sorta di ‘credito volumetrico’ che il proprietario può spendere rimanendo comunque nell’alveo della ‘ristrutturazione’ dovendo quest’ultima rispettare una serie di limiti e di condizioni, che si ricavano dall’art. 3, comma 1, lettera d), del t.u. dell’edilizia e ai quali deve essere ricondotta ogni pretesa di ‘continuità’”.

In proposito la sentenza ha rilevato che, perché un intervento di “demoricostruzione” possa rientrare nella categoria della ristrutturazione edilizia, è necessario che ricorrano le seguenti condizioni:

• “l’intervento deve avere a oggetto un unico edificio, nel senso che nella fase di ricostruzione è precluso (…) l’accorpamento di volumi precedentemente espressi da manufatti diversi ovvero il frazionamento di un volume originario in più edifici di nuova realizzazione”;
• deve sussistere, di norma, “una contestualità temporale tra la demolizione e la ricostruzione, dando luogo ad una ‘unitarietà’ dell’intervento prospettato …, nel senso, dunque, che entrambe debbono essere legittimate dal medesimo titolo”. Nel caso di immobili già in precedenza demoliti o crollati, la ricostruzione può configurarsi come intervento di ristrutturazione edilizia qualora la preesistente consistenza dell’immobile possa essere accertata mediante elementi oggettivi, quali gli atti di fabbrica; 
• “il volume dell’edificio ricostruito non può superare quello del fabbricato demolito, perché si stabilisce che gli incrementi di volumetria sono ammissibili ‘nei soli casi espressamente previsti dalla legislazione vigente o dagli strumenti urbanistici comunali’”. Tale limite, letto in un’ottica sistematica, comporta che devono ritenersi escluse – meglio, conducono a qualificare l’intervento come “nuova costruzione” – tutte quelle opere che non siano meramente funzionali al riuso del volume precedente e che comportino una trasformazione del territorio ulteriore rispetto a quella già determinata dall’immobile demolito”. L’intervento, pertanto, “deve comunque risultare ‘neutro’ sotto il profilo dell’impatto sul territorio nella sua dimensione fisica”. Nel caso all’esame del Consiglio di Stato, si è ritenuto che l’intervento di “demoricostruzione” avesse violato il limite della “neutralità”, configurandosi pertanto quale “nuova costruzione”, in considerazione della circostanza che l’intervento stesso prevedeva l’accorpamento della volumetria di un “piccolo deposito” a quella dell’edificio principale (con la conseguenza che “con la ricostruzione si addiverrebbe a un immobile che presenta una volumetria e un’incidenza maggiore sul territorio”) e che era prevista la realizzazione di lavori ulteriori rispetto al mero recupero del volume preesistente.

Cliccare per prendere visione della sentenza del Consiglio di Stato, n. 8542/2025.

Lo Studio resta a disposizione per quanto possa occorrere.