Ristrutturazione edilizia: si vede uno spiraglio di luce
Negli ultimi mesi Milano è divenuta l’epicentro di uno scontro interpretativo su alcune norme urbanistiche ed edilizie. Tra queste rientra la definizione di «ristrutturazione edilizia», mediante demolizione e ricostruzione.
Il nodo centrale riguarda i limiti entro cui un intervento ricostruttivo possa rientrare nella categoria della ristrutturazione edilizia, anziché della nuova costruzione, generando, tra orientamenti contrastanti, ampie incertezze applicative.
In questo contesto, assume particolare importanza la recentissima sentenza n. 422 del 3 giugno 2025, con cui il Consiglio di giustizia amministrativa per la Regione Siciliana (Cgars) ha fornito importanti precisazioni sulla questione. La pronuncia in esame ha, infatti, accolto un’interpretazione della nozione di «ristrutturazione edilizia» – aderente al dato letterale vigente e alla volontà del legislatore – che si discosta nettamente dalla lettura fornita dalla Procura della Repubblica milanese e da due sentenze del Tar Lombardia-Milano. In particolare, la vicenda oggetto di contenzioso verteva sul diniego da parte del Comune di Marsala (confermato dall’ufficio legislativo regionale) di un permesso di costruire richiesto per un intervento qualificato dai privati istanti come ristrutturazione edilizia, mediante demolizione e ricostruzione, ai sensi dell’articolo 3, comma 1, lettera d), del Dpr n. 380/2001 (come modificato dal D.L. 76/2020, convertito dalla L. 120/2020), con traslazione della volumetria dell’edificio da un lotto a un altro, sito a circa 150 metri di distanza da quello in cui era collocato l’edificio da demolire.
Anche ad avviso del Tar Sicilia-Palermo la qualificazione di ristrutturazione edilizia non era condivisibile in virtù della traslazione dell’edificio su un’area diversa da quella in cui insisteva l’immobile demolito, pena lo svanire del confine con la definizione di nuova edificazione.
Ciò, a detta dei Giudici di primo grado, sulla scorta dell’orientamento giurisprudenziale (fatto proprio anche dalla Magistratura penale nelle inchieste milanesi) che ritiene che il concetto di ristrutturazione, per tali interventi, richieda una continuità con il preesistente, non potendo prescindere dal mantenimento di un’apprezzabile traccia della costruzione su cui si interviene. Tale orientamento, nato in un contesto normativo in cui la legge richiedeva sì elementi di continuità con il fabbricato preesistente o demolito, è, tuttavia, stato ripreso (anche se in casi piuttosto peculiari) pure in vigore di una definizione normativa di ristrutturazione edilizia differente e ampliata.
Parallelamente sono comunque emerse significative pronunce di giudici amministrativi che hanno escluso, anche in vigenza di diverse definizioni di ristrutturazione edilizia, la necessaria sussistenza di elementi di continuità (si veda, sulla definizione attuale, Tar Puglia-Lecce, Sezione I, 13 marzo 2024, n. 373), prendendo le distanze dalla precedente lettura restrittiva, ritenuta non più coerente con la nuova cornice normativa.
In tale filone si inserisce la menzionata pronuncia del Cgars, per cui a detta dei Giudici siciliani di secondo e ultimo grado, l’orientamento (contrario) che presuppone una “continuità” era stato concepito in relazione a una nozione di ristrutturazione ben diversa da quella attuale, che è stata ampliata rispetto alla precedente, atteso che la norma di cui al richiamato articolo 3, comma 1, lettera d), nella sua attuale formulazione include nella ristrutturazione edilizia anche la demolizione e ricostruzione di edifici esistenti «con diversi sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche…».
«Deve, dunque, concepirsi adesso la ristrutturazione edile secondo la rinnovata ottica desumibile dal tenore testuale della disposizione in esame volta a non vincolarla ai precedenti requisiti presupponenti una rigida ‘continuità’ tra le caratteristiche strutturali dell’immobile preesistente e quelle del manufatto da realizzare, ivi inclusa l’area di edificazione».
Anzi, l’odierna definizione di ristrutturazione edilizia (che, come la precedente, nulla ha a che vedere con il concetto comune di ristrutturazione), consente addirittura la ricostruzione su differente lotto (purché urbanisticamente compatibile e nel rispetto delle rispettive capacità edificatorie): del resto, anche il concetto di “sedime” contenuto nella richiamata definizione è stato formulato in modo volutamente generico, per cui la possibilità di ricostruzione non può essere limitata all’area originaria.
L’edificio ristrutturato, infatti, può essere «in tutto … diverso dal precedente edificio demolito, in quanto tale possibilità era (ed è tuttora, pur dopo la novella di cui al decreto legge n. 76 del 2020, convertito con modificazioni con legge n. 120/2020) espressamente contemplata e prevista dal legislatore, il quale, nel disciplinare gli interventi di ristrutturazione edilizia, ha chiaramente fatto riferimento anche ad un organismo edilizio ‘in tutto … diverso dal precedente’, essendo quindi ben possibile che l’edificio ricostruito abbia diverse caratteristiche tipologiche e funzionali ed anche una diversa sagoma» (Consiglio di Stato, sezione IV, 16 dicembre 2021 n. 8398).
È, dunque, la volontà – più volte espressa dal legislatore – a superare l’originaria relazione di continuità che un tempo doveva necessariamente contraddistinguere l’immobile ricostruito rispetto a quello demolito. Avendo il legislatore inteso ricomprendere nella «ristrutturazione edilizia» (e non nella «nuova costruzione») anche interventi che mutano radicalmente l’impianto del fabbricato preesistente, compresa la sua localizzazione fisica, non è più giustificabile un approccio interpretativo ancorato a criteri morfologici rigidi e ormai obsoleti, lontani dai presupposti e requisiti normativi espressamente previsti.
Ben ha fatto, in conclusione, il Consiglio di giustizia amministrativa per la Regione Siciliana a confermare la giusta interpretazione dell’articolo 3, comma 1, lettera d), del Dpr 380/2001 e ci si auspica senz’altro che il descritto orientamento possa ulteriormente consolidarsi, ma l’auspicio maggiore è che ci sia un intervento legislativo che chiarisca, una volta per tutte e in tempi brevi, che l’edificio frutto di un intervento di ristrutturazione edilizia possa non avere alcun elemento di continuità con il fabbricato preesistente.
di Matteo Peverati e Alberto Peruffo
ARTICOLO PUBBLICATO SU SOLE 24 ORE – NT PLUS ENTI LOCALI ED EDILIZIA